ショッピングセンターはどのように「駐車場」を良い商売にするべきか

記者は最近多くのショッピングセンターを訪問し、調査したところ、デパートの駐車場の設計、規模、流線はデパートの経営と密接に関連しており、合理的に設計された駐車場はショッピングセンターのために客源を増やし、販売を向上させることができ、計画が不足している駐車場はデパートの業績に直接影響を与えることが分かった。

最も素晴らしいことに、駐車場を商売として扱う場合、その投資は今期の商業地よりはるかに短い。

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　　「コストと容積率を節約するためか、多くの中国の開発者は駐車庫の建設を軽視している。あ、止まってもなかなか出てこない」全国の多くのショッピングセンターのために設計されたRET睿意徳商業サービス部の孫義寧アシスタント取締役は記者に語った。

記者は多方面を訪問して、高さと幅のほか、駐車場の流線設計なども重要で、一部の車庫の標識と路線設計が不合理で、さらに上客区と下客区が明確ではなく、運転者は毎回何度も車を回して出口を見つけることができ、また一部の下客区の方向は逆で、客は右のドアから降り、しかし、車道の下客口は左側のドアにある。さらに、一部の駐車場には「硬傷」が存在している。つまり、ハードウェアの設計が非常に不合理で、例えば、盲点の地域にはミラーがなく、一部の車庫は勾配が非常に急であるなど、事故を起こしやすい。

インタビューでは、上海地区で言えば、新世界の「ヘアピンカーブ」駐車場と古北カルフール駐車場の勾配と車線設計はドライバーを制御しにくくし、駐車庫に入るのはレーシングカーレーンに乗ったような刺激で、車庫の壁にはとっくに道の傷跡が残っていると冗談を言うドライバーも少なくない。

「これらの車庫を軽視しないでください。逆に、デパートの駐車庫の設計が合理的であれば、多くの運転消費者を引き付けることができ、運転者の中にはハイエンドの顧客が多く、良い駐車場はショッピングセンターにハイエンドの顧客源をもたらし、顧客の粘性を高めることができることを知っておく必要があります」国有大手小売企業で長年トップを務めてきた沈氏は、デパートが建設前に計画設計を行う必要があるのと同じように、駐車場も建設前に計画設計を行う必要があり、駐車スペースの規模、車庫の高さ、流線、標識などの面が要素となっていると告白した。

デパートの設計に専門の商業設計会社があれば、駐車庫の設計には専門の交通コンサルタント会社がある。

記者の取材と資料を調べたところ、交通コンサルタント会社の数は多くなく、料金が高くないためにあまり多くの中国の開発者に使われていないことが分かり、これも多くの本土のショッピングセンターの駐車庫の設計が不合理な原因の一つであることが分かった。現在、中国大陸部の商業市場で活躍している交通コンサルタント会社は10社に満たず、主に英国企業MVA、ATKINS、ARUPなどの外国企業を中心にしている。

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では、交通コンサルタント会社は一体何をしなければならないのでしょうか。

「まず駐車場規模の計画ですが、駐車場が小さすぎると収容が難しく、大きすぎるとコストが無駄になります。専門交通コンサルタント会社は、通常、ショッピングセンターの面積をもとに、100平方メートルごとに1つの駐車スペースに対応し、これによって駐車スペースの駐車スペースの規模を計算しているが、もちろん必ずしも一定ではない場合もある。交通コンサルタント会社は大量の調査を行い、このショッピングセンターの瞬時の車の流れを測定し、ピーク時の最高値に達することも駐車スペースの規模を決定する重要な要素である。例えば、1つの車庫はショッピングセンターの面積で計算すると1000台の駐車スペースが必要ですが、その地域の瞬時の車の流れの最高値は500台の車であれば、500の数字で建設すべきであり、簡単に1000台の駐車スペースを建設するわけではありません。また、交通コンサルタントは周辺の公共交通状況を見て、例えばこのショッピングセンターの近くに地下鉄の駅があれば、地下鉄で到着する客が多く、このようなデパートの駐車スペースも相対的に減少しなければならない」と話しています。孫義寧は説明した。

いくつかの交通コンサルタント会社によると、車庫の高さと幅にもこだわりがあり、駐車庫は9メートル×9メートルのサイズが望ましい。それ以下では一般的な乗用車に問題はないが、SUVは非常に止めにくい。例えば、8.4メートル×8.4メートルはちょうど3台の乗用車を止めたが、SUVやBMWは3台収容できず、2台駐車すると残りのスペースも小型車を止めにくい。空間を無駄にしたも同然だ。車線幅は7メートルが好ましく、そうでなければ曲がりにくい。上記の失敗例の駐車庫には、カーブ車線が狭すぎるという問題がある。

最も重要なのは交通流線であり、合理的なデパートの動線が人々の消費を引き出すことができるのと同じように、車庫の交通流線が合理的であるかどうかも客のリピート率に直接影響する。基本的な交通流路は「運転-下客-地下車庫-地上-上客区」です。これは簡単に見える流線は表示をしっかりしなければならず、上下客の右ドアの習慣を考慮しなければならないが、実際には多くのプロジェクトの駐車流線には逆上下客の弊害がある。

「もう1つの注目すべき点は上下客の合流問題で、家族で移動すると仮定すると、足の不自由な老人は地上下客区で先に降りなければならず、車を運転している若者は駐車が終わった後に地面と老人の合流を得なければならない。それでは上下客区域は設計時に同じ位置や近くに設置することを考慮しなければならない」と孫義寧氏は指摘した。

記者は実地観察の中で、駐車場は商業業態の設計にも適合しなければならないことを発見した。例えば、イケア、レッドスターの美凱龍などの建材ホームモールは車庫でホーム用品の超大型サイズと運搬問題を考慮しなければならない。そうしないと、お客様は大型ホームを購入した後に運搬が困難になり、これはモールの販売に直接影響を与えることになる。多くの業者は、駐車場の設計について、イケアがレッドスターの美凱龍より明らかに優れていると反映している。

　　ガレージ経済学

良質なガレージ設計は、商業動線と結合して、ショッピングセンターに直接客を輸送することもできる。

ショッピングモールを訪れるのが好きな消費者の多くは、ショッピングセンターをぶらぶらするのは底から上に行くか、まず最上階まで下に行くか、そうすればモール全体をぶらぶらすることができると話している。

経営者にとって、より望ましいのはお客様がトップダウンで店を回る方法であり、最終的にはお客様が常に店を出なければならないため、トップダウンはお客様の各階を見逃さないように保証するモードであり、消費を増やす可能性があるからです。

「これはつまり、流れを引くことが非常に重要だということです。では、消費者が必ず上から下へ回ることができるようにするにはどうすればいいのでしょうか。言うのも簡単ですが、駐車庫をビルの上に設計すれば自然に流れを引くことができます。例えば、上海K 11プロジェクトは6階以上にあり、車を止めて降りると必ず上から下になるので、多くの消費が増える可能性があります」と沈さんは明らかにした。もちろん、すべての開発者がそれを望んでいるわけではありません。地上の駐車庫は容積率の使用に影響を与えるからです。

ショッピングセンターの駐車場のもう一つの見落としがちな経済機能は、その牽引する拡張産業である。まず、洗車、自動車部品、または自動車美容店であり、これらの自動車に直接関連する店舗は賃貸料の低い地下車庫の近くに開設され、業者は賃貸料のコストを削減するとともに、直接的なビジネスを獲得した。

ペットショップは多くの人が予想しなかった「駐車場商売経」であり、多くの消費者は、今では愛するペットの犬を連れて外出することは珍しくなくなったが、多くのショッピングモールでは犬の立ち入りが許可されていないため、駐車後にデパート内のペットショップに犬を置いて見張りをしたり、ついでに美容をしたりする人が多いと反応している。飼い主が買い物を終えてからペットを引き取る。また、生花店などの小商品業態も、運転者が駐車場を通って延びる車庫商売だ。

最も直接的な「大商売」は駐車料金だ。

「私たちは駐車場の1平方メートルの建造費約2000元~ 2500元で計算して、1つの駐車スペースは約40平方メートルで、1つの駐車スペースの平均建造費は10万元です。一般的に上海市街地の普通デパートの駐車スペースは10元/時間で、他の都市は浮動しています。10元の平均値で計算すると、1台の駐車スペースに1日約80元の駐車料金、1年に約3万元近く、いくつかの公共面積と施設を加えると、つまり、駐車場の回本期は3 ~ 4年余りで、4年以上後に純利段階に入ることができ、これは少なくとも8 ~ 10年養わなければ本に戻ることが期待できないショッピングセンターのような商業不動産プロジェクトに比べて、駐車場の投資収益率は非常に高い。ただ、多くの中国の開発者が初期コストを節約するために駐車場を合理的に計画していないのは残念だ」と話した。孫義寧はそう言った。