29幅の土地の全体の割増率は30%近くになります。

最近の寧波の中古住宅の取引が急落して、不動産番号を手にして物件の買い捨て率が上昇した場合、寧波の土地市場の熱は依然として下がりません。

5月26日、5月27日の二日間で、寧波は初回集中供与地を完成しました。29枚の土地の総成約価格は358億円で、19枚は上限価格を撮影しました。

緑の城は97.72億で6枚の土地を持っています。その中の一つの地塊は寧波鉄道と提携して獲得しました。浙江省を深く耕している栄安不動産、徳信不動産、佳源不動産、新希望不動産なども今回の土地で収穫されました。最近はめったに現れないような土地市場の華南不動産企業も珠江投資、越秀不動産、時代中国、海倫堡なども押し寄せてきました。

公開資料によると、寧波の最初の譲渡地は29枚（1枚の住宅地を含む）で、総譲渡面積は1981ムーで、総建築面積は302.44万平方メートルで、総原価は286.4億元である。土地は海曙区、江北区、鄞州区、北侖区、鎮海区と奉化区の6つの区域に及んでいます。

寧波不動産市場を見ると、5月21日、寧波市住建局は「住宅徴収貨幣補償配置業務において、購入制限販売政策を実行することに関する事項を明確にする通知」を発表し、立ち退き住宅の購入制限について、アップグレードし、初のスイートルームは5年間限定販売することを明らかにした。寧波の利上げの動きを重ね合わせて、最近寧波の不動産市場は微妙な変化が発生しました。寧波の住宅購入者は21世紀の経済報道記者に対し、最近中古住宅の成約量は半分下落したと述べました。しかし、彼は最近の市場調整は時間の問題だと思っています。最近は部屋の屋号がとても人気があります。しかし、買い手の選択が多くなりました。

一つの事実は、寧波が今回集中的に供給したのは、土地市場を冷却していないようです。今回の供給地は多くの郊外や市区の辺鄙な場所にあります。例えば明湖TODなどのスターの土地は全部放出されていません。新盤がすでに切れているyin州中心区でも、土地の供給がありません。

上海中原の不動産市場アナリストの盧文貓さんは、現在各地で初めて供給地に熱が高くなる状況があると指摘しました。まず、大多数の不動産企業は「相手が土地を持っていて、自分も追いつきます」という心理があります。第一次供地規則はまだ変化していません。或いは厳しくなりました。企業投拓部門に土地を持つ指標があります。このような心理的な駆り立てと現実的な需要の下で、不動産企業が積極的に土地を取る局面が現れました。

中古住宅市場の分化

寧波は確かに演劇化のシーンが現れました。新政の前後二週間、寧波中古住宅の成約数は300セットぐらい急減しました。重仓慈城、奉化の投资客は反映して、新政が登场した后に住宅の源が札を切った后に取引が遅くなりました。

強い二線都市として、寧波はここ数年、不動産市場のホット度が急激に上昇しています。5月初め、国家統計局が発表したデータによると、2021年4月、寧波の平均価格は2.6万元/平方メートルで、前輪はわずか0.79%下落し、同13.23%上昇した。この住宅価格のレベルは浙江省の第二位で、現在は福州、天津を超えて、全国の第九位にランクされています。

杭州、温州、紹興、金華、嘉興と同じように、寧波も千億ぐらいの収入と以上の都市です。上海中原不動産が提供したデータによると、寧波は今年3、4月、住宅販売のカバー数はいずれも6000セット以上である。

最近、寧波は住宅ローン金利の引き上げと「購入制限販売」の調整政策を発表しました。5月下旬、寧波工商銀行、農業銀行、中行、建設銀行、交通銀行は続々と住宅ローンの利率を引き上げました。最初のスイートルームは5.35%から5.45%に引き上げられました。二つのスイートルームは5.6%から5.7%に引き上げられました。つまり、最初のスイートルームと2つのスイートルームはそれぞれ10 BP上昇しました。

価格制限のため、寧波の中古住宅の価格は逆さまに掛けられています。最近は前売券を持って並んでいます。販売員は相談に来た住宅購入者に対して、新政が登場した後、住宅番号の中札がない確率は少し高いと言いました。

しかし、新政策と利率の引き上げは、この一週間の寧波不動産市場を明らかに変化させました。寧波市街区の中古住宅の出来高、成約面積と成約金額はいずれも下落しました。

寧波現地機構のデータによると、5月15日～5月21日の週に、海曙、江北、鄞州の預金量の住宅の出来高は前月比8%下落し、成約総面積は前月比6%減少し、成約総金額は前月比2%下落した。

このような市場変動の下で、不動産企業の土地獲得は後期の上昇相場を賭けているようです。寧波は初めて供給地の地塊の状況に集中して、不動産企業が敷居に入って、知らず知らずのうちに昇格したことが分かります。一部の地塊は競って自制する必要があります。大部分の地塊はブランチの販売を要求しています。サービスエリアはダブルリミットを実行します。最初の土地譲渡前に寧波限定購買圏が拡大しました。

利潤率の議論

不動産企業にとって、土地の確保は生存にかかわる問題です。この時、利潤率は第二位に置かれたかもしれません。5月26日、寧波は最初の日に土地を15枚譲って、総譲渡面積は1248ムーで、総建築面積は204万平方メートルで、総撮影価格は203億近くで、71%を占めています。その結果、5月26日、寧波の15枚の地塊は255.3億元を撮影して、プレミアム率は25.7%です。

ある業界関係者によると、初日の譲渡状況は寧波市場の構造を見ることができます。

以前は杭州の地塊で、すでに不動産企業の利潤率は1%～2%しかないです。全体の1%～5%の利潤率に対して、不動産業界はすでに製造業と同列に論じることができます。第三者機関の「好研究院」は今回の譲渡された純粋な住宅地の平均利潤率を0.75%と推計し、四半期の1%からやや下がった。

より直感的なデータでは、寧波の地価地価はさらに縮小されました。例えば、新希望競得のyin州区の下で地塊に応じて、不動産価格は2.1万元/平方メートルで、現在このプレートは新築住宅の価格を2.6万元/平方メートル-3万元/平方メートルで販売しています。生屋根の住宅価格は最大0.7%しかなく、利潤空間が小さいです。加えて、プロジェクトは現在の住宅販売が必要で、販売の返済の遅れは資金の圧力を増大させます。年の販売、年化8%の資金コストを延期することによって、利潤率も5.6%しかないと予想しています。地下鉄沿線の建設コストが増加することを考慮して、利潤空間もさらに圧縮されます。

自分の持っている地価の一部を、住宅の地価の6割で計算し、建設コストを無償で移管して、各地価の実際の地価を測ると、これらの地塊の純金利も高くない。もし温州時代に奉化錦屏で取った地塊の場合、実際の地価は約1万元/平方メートルで、2019年5月に取った隣接地塊の地価より2206元/平方メートル上昇し、2年の地価上昇幅は27%上昇した。業界関係者によると、寧波のこのエリアの新築住宅の価格は、以前の土地の実際の価格より2.8%下落した。

このように見ると、寧波市場のパフォーマンスは杭州と同じで、新築住宅の価格制限後も利益率は引き続き低下しています。一方、不動産企業たちもこの事実を見極めました。取るべき時も迷わないです。より多くの不動産企業は地上戦略で調整した。緑城は典型的なケースです。

緑城はなぜ重倉寧波ですか？

他の頭の賃貸企業と比べて、緑城の土地取りの戦略は違っています。杭州の第一陣の57つの地塊の中で、緑の城は1つの土地を持っていないで、実力を寧波に残しました。

2020年の寧波不動産販売金額ランキングでは、緑城は310億円の販売金額で椅子に座り、2位の万科185億、3位の中南と180億円の差をつけた。

また、第一四半期の緑城は寧波で土地を2枚持って、63.8億元です。これは、上半期には緑城は寧波に160億円以上投資したという意味です。

他の不動産企業と比較して、緑の城は集中的に土地を供給する機会を利用して、杭州と寧波の間で、土地を持つ正確な選択をします。第一四半期には、緑の都市は杭州で135.9億元を拠出して9つの地塊を持ちました。特に富陽の第一四半期に譲渡されたすべての地塊を一手に引き受けました。期間を占めて、杭州市内の宅地の総譲渡金の28.7%を占めています。

寧波は緑城のこの2年間の深く耕している都市です。公開データによると、2020年に緑城寧波で土地を持つ8宗派はやや少ない。土地を取る金額は2019年の42%で、引き続き倉庫を補充する必要がある。

あるアナリストは、緑の城は杭州と寧波の間で、輪動は出撃して、集中的に地下に供えると思っています。資金の利用効果は拡大されました。ですから、緑城は杭州の第二陣の土地を譲り渡す時にまた強く手を出します。

緑の城の関係者は21世紀の経済報道記者に対して、寧波チームは非常に力があります。この人もはっきり言っています。現在の土地開発の利潤率は確かに低いです。きっと5%を超えません。