'홍 5 월' 이 종료 되 었 다. 상하 이 부동산 시장의 복원 성 환 온 배후 에 잠재 적 인 근심 이 존재 한다.

상해 의 부동산 시장 이 곧 번창 하려 고 합 니까?

"작년 말 은 매입 과 매출 의 좋 은 시기 입 니 다."최근 새 집 을 꾸 미 고 있 는 진 우 (가명) 는 2019 년 말 에 상해 외곽 에 있 는 집 을 팔 아 더 큰 집 을 장만 했다.

진 우 는 원래 2016 년 에 바 꾸 려 고 했 는데 어 쩔 수 없 이 '상하 이 여섯 가지' 가 출시 되 었 다. 그 당시 에 두 가지 주택 을 구 매 하여 주택 담보 대출 을 받 았 다. 많은 사람들 이 첫 번 째 지불 에 걸 려 구 매 수요 가 위축 되 고 집 을 팔 지 못 했다.그녀 는 작년 말 에 누군가가 그녀의 집 을 사려 고 하 는 것 을 기 쁘 게 생각 하고 즉시 팔 았 다. "그렇지 않 으 면 올해 전염병 이 발생 한 후에 집 값 이 또 오 를 것 이다."

올해 상해 부동산 시장의 5 월 은 약속대로 도착 했다.3 월 부터 5 월 까지 상하 이 부동산 시장 은 전면적으로 난방기 세가 나 왔 다. 한 손 으로 4 월 에 5 천 세트 가 거래 되 고 5 월 에 9000 세트 가 거래 된다. 중고 주택 데이터 의 상승 추 세 는 더욱 뚜렷 하 다. 3 월 에 1 만 5000 세트 가 거래 되 고 4 월 에 2 만 6000 세트 가 거래 되 며 5 월 에 2 만 9 천 세트 가 거래 된다.

상하 이 주택 은 5 월 9 천 채 의 거래 량 으로 2016 년 9 월 이후 45 개 월 만 에 최고 치 를 기록 했다.그리고 5 월 에 상하 이 신 설 상품 주택 거래 의 평균 가격 은 63717 위안 / 평방 미터 이 고 순환 비례 는 6% 상승 하 며 동기 대비 15% 오 르 고 부동산 가격 은 뚜렷하게 상승 했다.5 월 2 만 9000 세트 는 상하 이 2016 년 10 월 이후 44 개 월 만 에 최고 치 를 기록 했다.2016 년, 즉 상해 부동산 시장 이 역사상 가장 핫 한 해 였 다.

'상하 이 6 조' 가 출범 한 후에 상하 이 부동산 시장 은 정돈 기한 에 들 어 갔 고 올해 에 드디어 폭발 적 인 반응 을 보 였 다. 게다가 토지 시장의 변화 도 있 었 다. 정부 가 적극적으로 땅 을 밀 었 고 일부 업계 사람들 은 상하 이 부동산 시장 이 회복 되 거나 회복 되 는 주기 에 들 어 갔다 고 주장 했다.

전국 을 둘 러 보면 상하 이, 심 천, 남경, 항주 의 부동산 시장 보다 더욱 뜨 겁 고 중고 집 값 이 이미 눈 에 띄 게 올 랐 으 며 심 천 서부 지역 은 더욱 크게 올 랐 다.또 각 지역 의 새 집 들 은 제한 가격 이 풀 려, 가격 이 현저히 올 랐 다.

이 처 연구원 싱 크 탱크 센터 연구 총감독 이 약진 분석 에 의 하면 실제 상 해 는 부동산 시장 이 뜨 거 운 데 사실은 세 가지 요소 가 모두 갖 추어 져 있 는데 공급, 수요 와 대출 을 포함한다.공급 자 체 를 보면 4 월 부터 상하 이 아파트 의 공급 리듬 이 빨 라 졌 고, 부동산 업 체 들 도 이 시기 에 적극적으로 프로젝트 를 내 놓 아 판매 하 는 등 마 케 팅 의 속도 가 빨 라 졌 다.그러나 수요 측면 에서 볼 때 실제 적 으로 집 을 구 매 하 는 수요 가 매우 강하 고 개 선 된, 학 군 구 를 구 매 하 는 등 이 있 기 때문에 역시 상하 이 가 집 을 구 매 하 는 수요 가 부족 하지 않 고 부동산 시장 이 개방 되면 거래 가 증가 할 것 이라는 것 을 나타 낸다.한편, 대출 의 측면 에서 볼 때 최근 에 주택 구입 정책 이 상대 적 으로 여유 가 있 고 주택 구입 원가 가 현저히 낮 아 지면 서 계약 체결 도 빨 라 진다.

복구 성 난방

상하 이 전 탄의 신방 은 작년 까지 모두 8 만 5000 위안 / 평방 미터 정 도 였 으 며, 올해 5 월 개장 당일 매진 한 동방 혜 례 의 평균 가격 은 9 만 2000 위안 / 평방 미터 로, 조금 전에 모집 을 시작 한 전 탄의 삼 샹 인상 저 는 평균 가격 이 12 만 18 만원 / 제곱 미터 에 달한다.커 얼 리 에 따 르 면 4 월 에는 총 30 개의 새 주택 이 시 판 되 고, 그 중 28 개가 다음 달 반 에 집중 되 는 것 으로 나 타 났 다.5 월 에 도 비슷 한 상황 이 벌 어 졌 고, 월말 에 도 21 개의 신규 개장 이 있 는 것 으로 나 타 났 다.

실제로 소비자 들 의 구 매 수요 도 다르다. 4, 5 월 에는 교환 을 위주 로 하고 6 월 들 어 서 는 차량 이 많이 거래 된다.4 월 에 출시 된 대부분 은 하 이 엔 드 플레이트 이 고 동방 혜 례, 중 하 이 델 리, 벽 운 존 저, 정안 부 서구, 빈 쟝 개선 문 등 으로 평균 인 준 율 이 100% 를 넘 고 심지어 여러 프로젝트 의 인 준 율 이 200% 에 가깝다.

부동산 시장 은 자금 유동성 을 반영 한다.6 월 18 일 인민 은행 은 금 리 입찰 방식 으로 1200 억 위안 의 역 구 매 작업 을 전개 했다.업계 에 서 는 정책 의 지속 적 인 편 익 을 유지 하 는 것 으로 해석 된다.종합 대책 연구원 장 거창 수석 분석가 등 은 '집 은 볶 지 않 는 다' 는 큰 방향 을 고수 하면 서 부동산 통제 의 문 이 열 릴 가능성 이 크 지 않 을 것 으로 보인다. 집 을 살 지 않 을 지 는 '크레디트 + 인재' 두 창문 이 얼마나 열 릴 지 에 달 려 있다.글로벌 크레디트 가 완화 되 고 인재 의 인정 기준 이 낮 아 질 것 이다. 이 두 가지 정책 은 2020 년 시장의 주요 정책 이 될 것 이다.

중원 부동산 수석 분석가 장 다 웨 이 는 각 지역 의 핫 한 부동산 시장 인 '양 춘 (小 阳 春)' 은 몇 개 월 더 유 지 될 것 이 며, 만약 5 년 동안 LPR 이 변 하지 않 을 경우 7 - 8 월 에 거래 량 이 현저히 정상 으로 떨 어 질 것 이 라 고 분석 했다.

그러나 상해 체인 애 널 리스트 인 양 우 레이 는 현재 시장 이 복 원 된 상태 에 있 으 며 시세 조정 이 끝나 면 정상 상태 로 돌아 올 것 이 라 고 주장 했다.이 거 연구원 에 따 르 면 6 월 1 일부 터 18 일 까지 상하 이 한 손 에 3905 채 가 거래 되 었 다.5 월 에 9 천 세트 를 넘 기 려 면 아직 멀 었 다.

노 문 희 상하 이 중원 시장 분석가 도 6 월 부터 현재까지 약 35 만 평방미터 의 새집 이 거래 되 고 있 으 며 6 월 내 내 70 만 평방미터 가 될 것 이 라 고 밝 혔 다. 이 는 5 월보 다 100 만 평방미터 가 넘 는 양 이 적 을 것 이 라 고 덧 붙 였 다.중고 주택 은 2 만 5000 채 로 5 월 에 비해 다소 하향 조정 됐다.

그러나 4, 5 월 수요 가 크게 늘 어 상하 이의 공급 부족 이 한꺼번에 드 러 났 다.크 라이 서 연구 센터 의 데이터 에 따 르 면 2020 년 5 월 까지 상하 이 새 주택 (주택 + 별장) 의 재고 수량 은 57707 채 로 최근 1 년 에 가장 낮은 것 으로 나 타 났 다.상해 의 신방 시장 재고 가 부족 한 추 세 를 보이다.

공급 중단 으로 수요 도 단절 됐다.5 월 에 청포, 송 강, 남 회 등 지역 은 주력 거래 지역 이 되 었 고 거래 가 400 만 - 500 만 위안 에 달 하 는 총가격 의 집 이 되 었 으 며 하반기 에 상하 이의 모든 주택 공급 은 주로 외 환 이외 지역 에 집중 되 었 다.

특히 상하 이 도심 에 도 최근 개별 아파트 가 초 저 평가 율 을 보이 고 있다.한 관계자 에 따 르 면 차이 나 환 의 한 사업 첫 수주 율 은 10% 에 불과 하고 하반기 에는 부동산 시장의 지속 성 이 변수 라 고 한다.

모든 방 의 재고 가 긴급 하 다.

상해 의 신방 이 도대체 얼마나 부족 한가?

5 만 여 채 의 주택 이 4, 5 월 에 거래 되 는 속도 로 따 지면 상하 이의 한 채 는 8.2 개 월 을 지탱 할 수 밖 에 없다. 지난 1 년 (지난해 5 월 부터 올해 5 월 까지 역병 의 영향 을 받 은 2, 3 월) 평균 6000 채 의 진화 속 도 를 제외 해도 겨우 9.6 개 월 을 버 틸 수 있다.상해 의 모든 주택 시장 은 공급 이 수 요 를 따 르 지 못 한다.

상하 이 중원 에서 온 데이터 에 따 르 면 상하 이 신 설 상품 주택 은 4 월 달 에 90 만 평방미터 가 넘 었 고 5 월 에 60 만 평방미터 로 떨 어 졌 으 나 거래 된 면적 은 60 만 평방미터 에서 100 만 평방미터 가 넘 는 수준 으로 껑 충 뛰 었 다.

이런 업계 에 서 는 최근 에는 부동산 업 체 들 이 적극적으로 공급 부족 에 대응 하 는 분위기 도 있다 고 지적 했다.김 지 를 예 로 들 면 최근 에 들 어 땅 을 가 지 는 행위 가 빈번 하 다. 소주 지역 은 성공 을 거두 지 못 했 지만 선후 로 난 징 과 상하 이 를 배치 했다.김 지 는 6 월 에 25 억 위안 으로 난 징 강북 신 구 에 있 는 4 폭 의 토 지 를 떼 어 냈 다. 총 면적 은 13 만 89 평방미터 에 달 하고 29.02 억 위안 으로 상하 이 청 포 에 있 는 한 폭 의 주택 지 를 얻 었 다.

업계 에 서 는 금 지 는 토지 부족 을 보충 하 는 수요 가 있다 고 지적 했다. 이 회 사 는 2019 년 에 화동 지역 에서 영업 규모 가 떨 어 지면 서 그룹 수익 률 에서 10.68% 를 차지 했다. 정부 에 서 는 이 지역 의 부동산 프로젝트 의 결산 면적 이 감소 하기 때 문 이 라 고 설명 했다.

중지 원 의 측정 데이터 에 따 르 면 6 월 1 일부 터 18 일 까지 상하 이 는 모두 11 점 의 토 지 를 거래 했 고 토지 양도 금 은 약 87.2 억 위안 이다.올해 1 - 5 월 에 상하 이 거래 된 토지 양도 금 은 약 1047.52 억 위안 으로 평균 프리미엄 율 은 0.8% 였 다.

부동산 업 체 가 적극적으로 땅 을 꺼 내 는 것 을 보면 토지의 양 을 공급 하 는 추세 도 비교적 뚜렷 하 다. 특히 저장 의 2 ~ 3 선 도시 의 경우 존 판 비 는 이미 10 이하 로 떨 어 졌 다. 예 를 들 어 온 주, 항 저 우, 영 파 등 이다.최근 에 가 흥, 녕 파 토 박 이 유행 하고 있다.중원 부동산 연구 센터 의 통계 에 따 르 면 6 월 19 일 까지 전국 토지 시장 이 지속 적 으로 달 아 오 르 고 있 으 며, 특히 심 천, 광저우, 베 이 징 등 도시 들 이 고가 로 지속 되 고 있다.베 이 징 은 지난해 토 종 경기 가 열 렸 지만 올 해 는 토 지 를 제한 하지 않 는 곳 이 많다.

상하 이 최근 두 달 동안 중고 주택의 거래 현황 과 토지 방출 량 을 감안 하여 대부분의 부동산 기업 들 이 시장 에 대한 자신 감 이 크게 증 가 했 고 일년 에 투자 하여 땅 을 가 지 는 계획 은 전염병 상황 으로 인해 조정 하지 않 았 다.다른 여러 도시 들 은 땅 을 파 는 데 도 적 극 적 이 었 고, 토지 시장 거래액 은 지속 적 으로 상승 했다.중원 부동산 연구 가 시 작 된 50 대 도시 에 서 는 처음으로 3 천 억 개의 땅 을 파 는 도시 가 나 타 났 으 며 베 이 징, 항 저 우, 상하 이 로 나 타 났 다.그 중에서 항 저 우 1482 억, 베 이 징 1134 억, 상하 이 1288 억.

올해 들 어 전국의 50 대 도시 가 2 조 원 에 이 르 는 토 지 를 지난해 보다 14% 올 렸 다.33 개 도시 에 서 는 200 억 원 이 넘 게 팔 린 다.52 개 도시 가 100 억 이 넘 는 역 사 를 모두 갱신 했다.

장 다 웨 이 는 부동산 기업 이 적극적으로 시장 규 모 를 추구 하기 시작 했다 고 주장 했다. 특히 최근 몇 년 에 땅 을 조금 가 진 기업 도 적극적으로 시장 을 차지 하기 시작 했다.